LEGISLATIVE EVOLUTION AND CONTEMPORARY ISSUES OF BUSINESS LEASES

Abstract

O presente trabalho busca trazer um apanhado histórico da evolução legislativa das locações empresariais e seu contexto histórico, além de apontamentos sobre temas jurídicos contemporâneos relacionados às locações empresariais decorrentes da evolução dos negócios imobiliários, notadamente as relações das locações em shopping centers e as operações Built to Suit. No que se refere às relações locatícias em shopping centers algumas questões desafiam as normas existentes e sua interpretação diante da relação de poder em desequilíbrio entre empreendedores e lojas satélites, de um lado, e uma equiparação de forças entre os empreendedores e as chamadas lojas âncoras, diante da regra da pacta sunt servanda a reger as relações locatícias de shoppings centers, consubstanciada no artigo 54 da Lei das Locações.   Questões como a admissibilidade da ação de revisional vis a vis a equação econômica pactuada para a toda a vigência do contrato; a cobrança de cessão de direitos ou luvas e a responsabilização do empreendedor pela promessa de determinado ambiente de negócios ao lojista locatário, em contrapartida a tal cobrança; a validade irrestrita da clausula de raio e à exclusividade; a possibilidade da denúncia do contrato  ou a sua não renovação baseado em desinteresse do empreendedor à operação do lojista, pois em dissonância com a formulação estratégica do empreendimento, a despeito do rígido cumprimento do contrato de locação, pelo locatário. A importância da disciplina dos contratos built to suit como contrato típico de locação como forma de garantir a aplicação do conceito contemporâneo de negócio em que a propriedade imobiliária é dissociada da atividade operacional, não só do ponto de vista de negócios independentes, bem como as respectivas titularidades, dentro da teoria da especialização da atividade e da concentração de recursos financeiros, operacionais e humanos na atividade fim principal. A importância do aprimoramento legislativo para permitir a securitização dos recebíveis imobiliários, para captar recursos financeiros para os investimentos imobiliários, transformando o conceito de propriedade imobiliária tradicional em valores mobiliários representativos de direitos e propriedades imobiliárias.  As rápidas mutações na evolução dos negócios a desafiar as instituições jurídicas existentes que disciplinam as locações empresariais.